Cómo Analizo una Propiedad de Inversión a Largo Plazo

Te llevaré a través de mi proceso de análisis de una propiedad como una inversión a largo plazo. Las propiedades que funcionan como inversiones a largo plazo no siempre funcionan como inversiones a corto plazo, y viceversa. Es importante conocer la diferencia.

La Propiedad

Hoy vamos a analizar la propiedad ubicada en 3527 W 132nd St en Hawthorne, CA, que está a la venta por un precio de $719,000. Es un dúplex con un patio compartido. La casa del frente tiene 2 dormitorios y 1 baño. Parece que ha sido pintada recientemente y actualmente está alquilada. La casa trasera tiene 2 dormitorios y 2 baños. Parece que necesita mucho trabajo.

Factores a Mitigar

Como alguien que ha remodelado unidades en condiciones similares, estimaría entre $10,000 a $15,000 en reparaciones, asumiendo que conoces a un handyman confiable.

Está en el mercado desde el 13/08/2024 por 97 días, o más de 3 meses. Podrías negociar un precio más bajo sin problemas, pero vamos a suponer que pagas el precio de lista.

Valor Después de Reparaciones

Este es el valor que tendrá la propiedad después de que la arregles. Esto es importante porque determina tu plusvalía inicial. Aunque hay propiedades en las que puedes obtener ganancias con los ingresos por alquiler, el verdadero beneficio de invertir en bienes raíces proviene de la plusvalía de las propiedades a lo largo de la vida de tu portafolio. Con los ingresos por alquiler, tienes que pagar impuestos sobre las ganancias. Con la plusvalía de los valores de las propiedades, no lo haces.

Y cuanto mayor sea la valoración de la propiedad en la fecha de compra, todo lo demás igual, mayor será la valoración de la propiedad después de 30 años.

Para ponerlo en términos más simples, si compras una casa que vale $100,000 en un área donde la plusvalía es de alrededor del 8% anual, después de 30 años, esa casa valdrá $931,000.

Pero si compras una casa que vale $900,000 en un área donde la plusvalía es de alrededor del 5% anual, después de 30 años, esa casa valdrá $3.7 millones.

Y si compras una casa que vale $900,000 en un área donde la plusvalía es del 8% anual, después de 30 años, esa casa valdrá $8.3 millones.

Nota que no dije si compras una casa que cuesta $900,000. Dije si compras una casa que vale $900,000.

Hay una diferencia entre cuánto cuesta algo y cuánto vale algo.

La propiedad en 3527 W 132nd St en Hawthorne, California cuesta $719,000. Pero si miramos los dúplex que se vendieron en la zona en los últimos 30 días, encontramos que los dúplex en buen estado se han vendido por alrededor de $1,000,000.

Es seguro decir que esta propiedad sola vale $900,000. Pero usaremos $875,000 para ser más conservadores, dándole un valor predicho de $8.1 millones en 30 años.

Costos

Los inversionistas en propiedades residenciales multifamiliares generalmente tienen que aportar entre el 20% y el 25% del precio de la casa como pago inicial.

Los inversionistas extranjeros tendrían que aportar entre el 25% y el 35% de anticipo.

Voy a usar un 35% de anticipo para este análisis con una tasa de interés del 8.5%.

En 30 años, asumiendo que no hay inquilinos, solo comprar y mantener, dejándola vacía después de arreglarla y configurándola como una propiedad vacacional, te habrá costado un total de $1.6 millones en efectivo.

Si después de 30 años decides vender, terminarías con una ganancia de $6.5 millones.

Esa cifra se reduce a $3.7 millones después de contabilizar los impuestos sobre la propiedad y el seguro contra riesgos.

Salida a 30 años = $3.7 millones

Análisis de Alquiler a Largo Plazo

Pero $1.6 millones es mucho para gastar en 30 años, lo que incluye pagos de capital e intereses de la hipoteca, pero no incluye el seguro contra riesgos ni los impuestos sobre la propiedad. Eso es un gasto anual de $53,333.33 o un pago mensual de $4,444.44.

Sería agradable si esa inversión pudiera pagarse sola.

Ahí es donde entra la renta.

Con inquilinos a largo plazo, después de que las unidades estén arregladas, las rentas de mercado colocan tus ingresos mensuales por alquiler en aproximadamente $2000 para la unidad de 1 baño en el frente y $2300 para la unidad de 2 baños en la parte trasera, sumando un total de $4300 al mes.

Asumiendo una tasa de vacancia del 25%, eso representa un ingreso anual predicho de $38,700 al año, o una pérdida de $14,633.33.

¿Eso significa que no deberías comprarla? ¡NO!

Significa que tus ganancias después de venderla después de 30 años serán aún mayores.

Recuerda, después de 30 años, la propiedad valdrá $8.1 millones. Sin alquilarla, terminarías con una ganancia de $3.7 millones como resultado de haber pagado $53,333.33 cada año de tu bolsillo.

Con los ingresos por alquiler cubriendo la mayor parte de eso, solo estarías gastando $14,633.33 cada año durante 30 años. Y debido a la inflación de los alquileres, las rentas aumentarán. Asumiendo una inflación de alquileres del 3.18% anual, estarías viendo rentas más cercanas a $4900/mes para la unidad de 1 baño y $5700/mes para la unidad de 2 baños.

Eso es un ingreso total por alquiler de $1.9 millones en los próximos 30 años incluso con una tasa de vacancia del 25%.

Y los inquilinos generalmente pagan todas las utilidades, por lo que tus únicos costos reales son tal vez los costos legales por desalojos y el mantenimiento regular, que estimo en alrededor del 10% de los ingresos mensuales por alquiler. También tendrías que pagar una compañía de administración de propiedades a menos que elijas administrarla tú mismo. Los servicios de administración de propiedades generalmente cuestan el 10% de los ingresos por alquiler. Luego tendrías que restar los costos de impuestos sobre la propiedad y seguro contra riesgos.

Después de contabilizar todos esos costos, tu salida después de 30 años en realidad está más cerca de $5.2 millones. Es tan sencillo como agregar $1.9 millones a $3.7 millones, lo que da un total de $5.6 millones menos los costos adicionales de ofrecer el servicio.

Salida a 30 años = $5.2 millones

Tu inversión inicial en efectivo fue en realidad más cercana a $400,000. Así que en 30 años, convertiste una inversión de $400,000 en $5.2 millones de dólares.

Eso es con una estrategia de inquilinos a largo plazo.

Análisis de Alquiler a Corto Plazo

Ahora veamos cuánto dinero ganarías (o perderías) alquilando en AirBNB. Primero, veamos cuánto podrías esperar ganar en un año combinado con tasas de ocupación más bajas.

Según rabbu.com, una unidad de 2 dormitorios gana en promedio alrededor de $29,000 al año con una tasa de ocupación del 54% (o una tasa de vacancia del 46%).

Pero los alquileres a corto plazo en AirBNB varían desde propiedades administradas profesionalmente, decoradas y fotografiadas hasta...nada profesional en absoluto.

Sin embargo, las unidades de dormitorio ganan en promedio alrededor de $45,000 al año con la misma tasa de ocupación. Así que vamos a dividir la diferencia y asumir un promedio anual de $37,000. Voy a usar $35,000 por año por unidad para ser conservador.

Eso nos da un ingreso anual de $76,000 más o menos. Con la inflación de alquileres al mismo 3.18% anual, después de 30 años, estarías viendo una tasa de alquiler de $14,460/mes.

En total, habrás recolectado $3.7 millones en rentas en lugar de los $1.9 millones en rentas normales.

Pero tus costos son significativamente más altos también porque ahora tienes que pagar por la limpieza, los muebles, y las utilidades, incluyendo internet. Y las tasas de administración de propiedades para AirBNB son mucho más altas también, generalmente alrededor del 20%.

Teniendo en cuenta todos esos costos adicionales, estarías viendo una salida de $6 millones de dólares después de 30 años, o $800,000 más que con inquilinos a largo plazo.

Salida a 30 años = $6 millones

¿Cuál es Mejor?

Eso depende de cuántos dolores de cabeza con inquilinos estés dispuesto a soportar. Cuantos más inquilinos tengas, más problemas y dolores de cabeza tendrás. Y con alquileres a corto plazo, tienes más inquilinos que con alquileres a largo plazo.

Si decides no alquilarla, gastarías alrededor de $53,333.33 cada año de tu bolsillo solo para mantenerla. Después de contabilizar los impuestos sobre la propiedad y el seguro, si la vendes después de 30 años, obtendrás $3.7 millones.

Si decides hacer alquileres a corto plazo de manera profesional, gastarías alrededor de $26,666.66 cada año de tu bolsillo solo para mantenerla. Si la vendes después de 30 años, obtendrás $6 millones.

Si decides hacer alquileres a largo plazo de manera profesional, gastarías alrededor de $14,633.33 cada año de tu bolsillo solo para mantenerla. Si la vendes después de 30 años, obtendrás $5.2 millones.

Conclusión

Invertir en propiedades de alquiler implica más que solo verificar si las rentas cubren los pagos de la hipoteca.

Debes considerar cuánto tiempo planeas mantener la propiedad y evaluar qué tan rápido se incrementa la plusvalía de las propiedades en la zona.

También debes pensar en qué tipos de alquileres estás dispuesto a manejar. No rentar a nadie resulta en las menores ganancias, y las rentas a corto plazo generan las mayores ganancias. Sin embargo, también implican costos más altos que simplemente hacer rentas a largo plazo.

La pequeña diferencia en ganancias puede que no valga la pena para algunos inversionistas que podrían utilizar esa diferencia en efectivo para otras inversiones.

Y en todos los casos, la mayor parte de las ganancias no proviene de los ingresos por alquiler, sino de la plusvalía libre de impuestos.